"El Ayuntamiento de Orozko previó obtener un beneficio de 2.500.000 euros con la venta de las 110 viviendas a precio tasado en Hegoalde, según las conclusiones del estudio de viabilidad que ha solicitado Adie para analizar dicho proyecto. De ese beneficio, ya ha ingresado –y se lo ha gastado– 1.700.000 y el resto queda pendiente para cobrar tras la venta del último piso.

Adie también ha podido constatar que la Sociedad municipal Zubiaur Eraikuntzak, encargada de gestionar el proyecto de Hegoalde, también tenía previsto obtener plusvalías con esta operación, al confirmar una diferencia en los costes de 1.200.000 entre la información entregada por la gerencia de la Sociedad y la entregada por los auditores.

Estos datos dejan en evidencia las palabras del entonces alcalde del PNV de Orozko y presidente de la Sociedad, Juan Antonio Olaguenaga, cuando aseguró que “ni el Ayuntamiento ni Zubiaur Erainkuntzak van a obtener beneficios, sino que sólo se van a cubrir los costes”.

Para obtener estas plusvalías se aprovecharon de la buena fe de los compradores, que pensaban que estaban comprando una vivienda a un precio razonable. A raíz de los resultados del estudio, estimamos que incrementaron el precio de los pisos hasta un 18%. De esta forma, el Ayuntamiento se aseguró no sólo una parte de la plusvalía esperada de la promoción, sino el cobro de la misma sin necesidad de esperar a la venta de los pisos.

Otra de las conclusiones del estudio indica que la Sociedad compró terrenos de Hegoalde a propietarios privados por 300.000 euros. Sin embargo, en un informe de la gerencia se indica que costaron 900.000 euros. En Adie nos preguntamos dónde están los 600.000 euros restantes que nos han dicho que se han gastado, pero no lo han hecho, según la documentación analizada.

También es relevante el precio por el que el Ayuntamiento vendió el terreno de Hegoalde a Zubiaur Eraikuntzak, que fue de 327,78 €/m2, cuando por aquella época vendió a promotores privados a 117 €/m2. Si el Ayuntamiento y Zubiaur Eraikuntzak son lo mismo, ¿por qué venderse a sí mismo por el triple que a terceros?.

Además, el estudio da otro dato que deja en evidencia la mala gestión llevada a cabo en este proyecto, ya que se han asumido costes de fases posteriores de forma innecesaria. Zubiaur Eraikuntzak pagó en 2010 al Ayuntamiento 1.600.000 euros por los terrenos de la segunda fase (dos bloques más), para cuya construcción no existían compradores. Para poder hacer frente a este pago, la Sociedad tuvo que pedir un crédito, lo que aumenta considerablemente los costes financieros. El problema es que Zubiaur Eraikuntzak no tiene previstos ingresos para hacer frente a esta deuda, por lo que las consecuencias pueden ser graves para el Ayuntamiento, que avala toda la operación. Esto evidencia que el objetivo del proyecto era la obtención de plusvalías.

Desde Adie entendemos que lo prudente es asumir costes de la fase siguiente cuando se tenga la certeza de que hay un número de compradores que hagan viable la operación y la construcción sea inminente. Lo imprudente es lo que se ha hecho: solicitar financiación para pagar al Ayuntamiento el coste del suelo sin tener claro cuándo se va a construir. Nos preguntamos quién con su dinero solicitaría un crédito de esta envergadura sin tener una previsión de ingresos para poder hacer frente a la deuda contraída.

Por qué pedimos la auditoría

Cuando Adie llegó al Consejo de Administración de Zubiaur Eraikuntzak, la gerencia realizó un informe con las previsiones de ingresos y gastos de la promoción de Hegoalde, de la que se han construido 54 viviendas en su primera fase. Según los datos de dicho informe, si no se construían inmediatamente otros dos bloques más (la segunda fase), la Sociedad incurriría en unas pérdidas de más de 3 millones de euros.

Ante esta situación, y dado que aún no se habían vendido todas las viviendas construidas en la primera fase y que no existía demanda en Orozko, Adie solicitó a expertos externos un estudio de viabilidad, que analizase la situación del proyecto y la posibilidad de que existan otras alternativas a seguir construyendo sin que haya una bolsa de compradores. Los resultados del estudio recomiendan construir en función de la demanda, ya que la Sociedad puede mantener su actividad sin nuevos ingresos hasta 2017. Además, hemos constatado que si no construimos inmediatamente dos bloques más, las pérdidas estimadas en la primera fase serían de unos 200.000 euros (no de 3 millones, como decía la gerencia).

El estudio ha costado 14.000 euros, menos del sueldo que cobraba anualmente el anterior presidente de la Sociedad y al que ha renunciado el presidente actual. De momento, sólo se ha pagado un 25% del coste", concluye la nota de ADIE.